司法書士事務所ワン・プラス・ワン

初めまして。色々と調べたのですが、参考になる物が見つけられず、こちらでしたら、的確なアドバイスが頂けるのでは無いかと思いまして、ご質問させて頂きます。宜しくお願い致します。

今回、建て売りで買った家を建て直す事になりました。
建て売り物件は一つの土地に対し、４件の物件がありまして、自分を含めそれぞれ４人の方が同時期に購入しました。
その際、建物に対する土地は分筆登記をして個々の財産となっていますが、通路用地部分がその時の４人の共有名義として持分登記されています。
そこで、今回のロ−ンを組む際に抵当権を設定するので、そこの共有持分の部分が抵当権設定の対象になるのかどうかで銀行と話をした所、そこの部分は対象にしなくて良いとの事で話は終わったのですが・・・。
自分は抵当権の設定は分筆登記をした土地が対象だと思っていたのですが、共有持分を抵当権に設定する場合も分筆登記となるのでしょうか？その際は、他の方の承諾を得れば容易く出来るものなのでしょうか？
また、その土地は現在、固定資産税の価格が無いのですが、これは資産価値ゼロと言う事なのでしょうか？
自分の希望としましては、その土地の自分の持分を分筆登記したいと考えていますが、そうする為にはどのような流れで行えば良いのでしょうか？売買という形でも良いのですが、どのように資産価値を見積もれば良いのでしょうか？

質問ばかりで申し訳ありません。知識が浅い為、間違った表記等があるかとは思いますが、ご教授頂ければ幸いです。

ゆきママさん （北海道/26歳/女性）

お答えします。

通常は銀行のローンを組む時にはご自宅の土地建物と一緒に通路(私道)部分の共有持分にも抵当権を設定します。
ちなみに、ご自分の共有持ち分に抵当権を設定するのに第3者の承諾などは原則、不要です。

固定資産の評価額が非課税なのは、おそらく現況地目が公衆用道路になっているからではないでしょうか。(おそらく位置指定道路かと思われます。)
固定資産税は非課税ですが、登記するときの登録免許税はかかります。(この場合は、隣地などの平米単価から計算します。)

この私道部分は、分筆できないと思われた方がよいと思います。
一番の理由は、分筆してしまうと、大抵の場合、奥の土地に建っている建物を新築するにあたり、公道への接道義務<2m>を果たさなくなり、簡単に言うと新しい建物を建てられなくなってしまうからです。
もし、ゆきママさんのご自宅が奥にあれば、この共有持ち分がないとご自宅の建て直しができなくなるかもしれませんよ。

評価・お礼

ゆきママさん
公道への接道義務というものは、個々の名前の登記されている土地で無くとも共有持分に名前が入っていれば、役割を果たすという考え方で宜しいのですね？

大変勉強になりました。ありがとうございます。

銀行の方には再度、確認を取りまして話を進めていこうと思います。

お恥ずかしい事に取得の際は、司法書士の先生に任せきりだったのですが、その先生がお亡くなりになってしまったもので、どのようにして良いのかすら解らない状態でした。
小林先生のご意見のお陰で、道が開けました。

また、解らない事があった際には、是非小林先生のお力をお借りできればと思います。

本当にありがとうございました。