登記原因証明情報の登記の原因記述について
現在の住居に住んで22年経過。宅地は23年前団地の造成会社より購入しました。造成会社は3年前に倒産しております。購入した土地は５筆でしたので１筆に合筆登録しております。当時お隣の土地150坪は、所有者が東京在住の方でこの方は造成会社とは違った方から購入されたとの事です。昨年この所有者が他界されまして息子さんが相続されました。息子さんは、この土地を売却する為不動産業者に依頼し地積測量した際 確認した公図で私の敷地内に息子さん所有の一部が存在していた事が判りました。私が売買契約締結した際は図面にも契約書にも前所有者（息子さんの実父）の地番はありませんでした。息子さんより、測量後この地番を分筆し私の敷地に入っている１４?分を無償で所有権移転しますので登記して下さいと申し入れがありました。評価額は、237,000円です。何故この地番の一部が残っていたのか原因は不明です。この場合、売買や贈与でないので原因は・真正な登記名義の回復が適切と思うとの不動産業者よりの見解にてこの記述をし、かつ・登記の原因となる事実又は法律行為の箇所に上記の経緯を記述しまして法務局へ事前確認に行きました。法務局担当者は、他界された前所有者に遡り関係書類を揃える必要があるので、むしろ贈与とした方が良いと思うとの回答でした。・真正な登記名義の回復と記述する場合の必要書類についてアドバイスお願いします。一方 贈与と記述した場合の必要書類と贈与として移転登記申請した場合、贈与税など発生するのでしょか。現在住んでいる敷地面積分は、毎年町からの通知にて固定資産税を支払いしております。登記申請を行う上で適切な記述についてアドバイスお願い致します。
takataka13さん （栃木県/57歳/男性）
お答えいたします。
土地の所有権移転登記の申請を行う上で、原因が｢贈与｣であっても｢真正なる登記名義の回復｣であっても基本的に必要な書類は同じです。登記原因証明情報の内容が変わってくるだけです。
登記原因証明情報については、質問を拝見しただけでは内容についてアドバイスすることは難しいので、多少の費用がかかるかもしれませんがお近くの司法書士に、｢真正な登記名義の回復｣を原因として所有権移転登記をしたいのだが登記原因証明情報の内容はどうすべきか(実際の状況をすべて明らかにされた上で)をご相談された方がよいと思います。
(場合によっては、法務局と同じ見解を示されることもあるかもしれません)
また、登記簿に記載される所有権移転登記の原因が｢真正なる登記名義の回復｣であっても、場合によっては贈与税が課税されるケースはあるようです。これに関しては管轄の税務署での確認が必要です。(今回は、少額のようなので問題ない気もします)
不動産登記の申請に登記原因証明情報の提出が必要になった平成16年以降、旧法時代と異なり｢真正なる登記名義の回復｣を原因とする登記は、担保権者などの利害関係者の承諾を得ることができず、所有権移転登記を抹消することができないケースで使われることが一般的です。
また、現実問題、公図の精度はそれほど高いものではないんです。
司法書士 小林彰
